【房地產】買房之前需要先瞭解的房貸條約內容
買房要做的功課很多，房貸是其中重要的一環．愛吃拉建議大家在有買房的念頭時就可以先做一下貸款規劃，與銀行培養良好信用、做好金流，畢竟銀行審核貸款看的都是半年以上的紀錄，所以及早規劃貸款才能將買房之路走得更順風順水噢！
愛吃拉這次的首購經驗有點衝動，沒做好房貸功課就簽約了，所以在找銀行時有點膽戰心驚，雖然最終順利解決，但還是紀錄一下這次學到的經驗，未來說不定還能再用上．
銀行決定核貸條件時最先看的是借款人的負債比，也就是你每個月負債（房貸、信貸、車貸）佔總收入的百分比。普遍來說，負債比在60%以下對銀行來說比較漂亮。負債比越低，可以取得的貸款條件就會越好。若有信貸、車貸等其他貸款的，能盡量先還清就先還清，或是先辦好房貸再去做其他借貸的申請．沒有薪轉戶的攤商業者或自由工作者要更注意負債比和信用分數．（下一篇也會分享我在沒有薪轉戶的狀況下申辦房貸的過程）．
很多銀行都有試算建議購屋總額的服務，可以輸入自身條件（自備款、收入、年齡…）看看能買多少的房子，在挑選物件的時候也比較有底，知道自己能負荷什麼樣的物件、出到什麼樣的價位．
｜貸款年限｜
理論上銀行的計算方式是貸款人年紀和貸款年限相加不超過75． 45歲以下大多可承貸到30年，永豐跟信義有搭配35年的專案，少部分銀行（星展、合庫、新光）有承貸40年．我認識一位29歲信義的房仲，確實有在星展成功核貸到40年、9成、1.35的首購利率，算是蠻不錯的貸款條件．
｜首購優惠利率｜
首購的定義很容易被曲解成這輩子第一次買房才能享有的優惠，但其實是不對的！一般銀行對首購的認定是：貸款人當下無房產或無房貸（例如：史蒂夫名下有2間房，但皆已繳清房貸，那對一般民營銀行來說還是適用首購利率的！）
每家銀行對首購的定義不同，像官股銀行的認定就比較嚴苛，我實際跑完房貸流程的感想就是，不要劃地自限，多找幾間銀行問問，有時候能得到不錯的結果．2021年的首購利率是1.31%起（指標利率0.8+0.51），視貸款人條件和其他要素決定最終利率 .
關於首購的解釋，建議閱讀房屋貸款知識家的文章
｜貸款成數｜
大部分銀行對六都的房貸都承貸到8成，少部分（如：星展）願意承作9成的貸款，但其中一成會是以利率稍高的信貸來承作．影響銀行成數的原因可以分成房屋跟貸款人兩方面來看．
- 物件本身的條件：物件所在區域、屋齡、建築工法、周邊嫌惡設施、屋況或裝潢
- 借款人本身的條件：收支比、信用分數、財力
這邊要另外注意的是銀行認定的物件總價，是否跟你購買的金額一致，否則銀行鑑價低於購買價，即便他核貸8成，也無法達到我們想要的貸款金額．所以買房前可以請銀行估估看，物件的鑑價是否有跟上屋主的開價，避免簽約後貸款成數跟預想的有出入，屆時又忙著籌錢的情況．這邊推薦富邦的線上估價系統，是我覺得相對有跟上市場行情的系統．
一般來說，新成屋的部分找建商配合的銀行，中古屋找仲介代書配合的銀行，鑑價比較能跟上成交價．不過，在市況火熱的2021下半年，確實有不少新成屋、中古屋都出現銀行鑑價跟不上市場的案例！建議頭期款抓到3成會比較寬裕．
｜寬限期｜
僅付息不還本的寬限期目前大多給1-3年，有寬限期的好處當然就是這個期間內資金使用更輕鬆，現金可以先支付裝潢、傢俱、家電的置辦費，缺點當然就是總利息會多一點．這部分見仁見智，有需求可以跟銀行多問問、爭取看看．像國泰、元大只願意給我1或2年，但永豐有給到3年．
｜綁約年限｜
若客戶貸款後短期內就清償，或又轉貸再享受別家銀行的優惠條件，貸款銀行不但賺不到錢，可能還要損失行政管理、開辦、鑑估等開銷費用，因此多數銀行規定房貸客戶需綁約1至3年。在綁約期間內不得全額清償或塗銷．塗銷的白話文就是，不能轉貸到其他銀行、不能賣出．這邊問到國泰3年、永豐2年、台銀3年．
｜開辦手續費｜
各家銀行的開辦費從2000 – 5000不等，建議可以多比較，火險、地震險、設定費有時已含在建商或房仲的代收款，要注意有沒有兩邊重複收的情況．
｜理財型房貸｜
已償還的房貸本金，還可以使用理財型房貸再借出來，相當於現金卡的概念．對於有資金需求、想靈活調度的人是個非常方便的工具，利率通常是指標利率＋1%．隨借隨還、有動用才計息，所以我在辦一般型房貸時就一起辦了理財型房貸，省去之後加辦還要重跑一次聯徵、開辦費的成本．關於理財型房貸的詳細解釋可以參考Kevin的文章
我自己的條件並不是很好，資產大部分都在海外券商（很多銀行不認列），買房前也沒有先做功課，所以搞得很緊張．決定紀錄一下這次學到的經驗提醒將來的自己．也請想申請房貸的新手小白，不用自己嚇自己，多準備、多問幾間銀行，一定可以找到不錯的房貸，畢竟現在利率低，房貸又是有抵押品的貸款，只要個人信用風險不要太高，銀行其實都很願意幫忙的！